“Los presidentes de comunidades de propietarios son los gestores de una empresa que no ofrece dividendos, sino disgustos en la mayoría de los casos, sobre todo por el hecho de que, a causa de la crisis económica, los gastos de comunidad se desplazan al último lugar de las prioridades de los propietarios de viviendas o locales”, aseguraba Vicente Magro, presidente de la Audiencia de Alicante, dentro de su intervención en el XVIII Congreso Nacional de Administradores de Fincas de las Islas Baleares que se celebró en Palma de Mallorca el pasado verano y al que acudieron alrededor de cuatrocientos presidentes de comunidades de vecinos y miembros de juntas de propietarios de la región. De acuerdo con las conclusiones del congreso de administradores, la morosidad es uno de los mayores y más frecuentes problemas a los que los presidentes de las comunidades de vecinos han de hacer frente en el ingrato desempeño de su cargo. Precisamente, Asesoría Toledano, bufete que encuentra en la administración de fincas en Alicante una de sus principales ramas de actuación, señala que uno de los beneficios de contratar una asesoría legal experta en administración de fincas es el control y pago efectivo de todas las obligaciones económicas de la comunidad de carácter periódico y regular.
«Cuando la morosidad es alta no queda más remedio que hacer provisiones y reducir servicios», ratificaba en una entrevista el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, José Sales. Para los administradores de fincas de Alicante, el ratio de morosidad alcanzaba el 20% ya en 2013, dentro de una tendencia que, el año pasado, continuó al alza. La omisión intencionada del pago de cuotas y el incumplimiento de plazos supone un grave perjuicio para la convivencia vecinal. De ahí el importante papel que juega el administrador de fincas como agente intermediador ante posibles conflictos o como actor principal en el cobro y la toma de acciones respecto del vecino moroso. De acuerdo con la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), “es moroso el propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad”. En este sentido, la definición incluye aquellas deudas que pueden afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. No obstante, los reglamentos de las comunidades de vecinos contemplan que, si uno de los miembros no está de acuerdo con un gasto en concreto, debe exponer sus argumentos en la junta general. “Si ha habido aprobación de la junta y esa persona sigue descontenta, puede impugnar el acuerdo judicialmente, pero el gasto ya será exigible en los términos en que se aprobara, aunque más tarde el tribunal anule el acuerdo”, indican desde el organismo de defensa de los consumidores.
A partir de un mes se considera lícito actuar contra el vecino moroso. Por supuesto, una toma de contacto amistosa sería en este caso el primer paso aconsejable con el fin de no crispar una situación peliaguda. De continuar con la acumulación de impagos, es hora de advertir al vecino de la posible reclamación judicial que pesaría sobre él en el supuesto de que prosiguiese desatendiendo sus obligaciones para con la comunidad. En lo siguiente, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid sugiere la convocatoria de una junta de vecinos que, de este modo, pudieran aprobar por mayoría simple un acuerdo de liquidación de deuda con la finalidad de iniciar un procedimiento judicial contra el vecino en cuestión, que se interpondrá tras un plazo determinado que se le conceda al propietario para saldar la deuda. Si el impago persiste a pesar de la sentencia, la ley contempla incluso el embargo de la vivienda. Por lo general, las sentencias componen un auto de ejecución contra los bienes del condenado por el valor del importe adeudado, más los correspondientes intereses. Así pues, para saldar la deuda se podría proceder al embargo de sus propiedades muebles e inmuebles. No obstante, desde la interposición de la demanda hasta la ejecución de la misma suele transcurrir un periodo mínimo de entre cuatro y seis meses, en función de la acumulación de trabajo en el juzgado, donde la comunidad de vecinos tendrá que soportar las costas del abogado y el procurador así como las gestiones de documentos, si bien es cierto que, si el demandado abona lo adeudado el día antes del juicio, será él quien tenga que acarrear con ambos montantes.
